Résultats du 1er semestre 2020

Kaufman & Broad SA annonce aujourd’hui ses résultats pour le 1er semestre de l’exercice 2020 (du 1er décembre 2019 au 31 mai 2020). Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad, a notamment déclaré : 

« A l’issue d’un 1er semestre 2020 marqué par les grèves de décembre 2019 et la forte contraction de l’activité économique générale pendant deux mois, de mi-mars à mi-mai, les résultats de Kaufman & Broad attestent de la solidité de son modèle économique. Celui-ci permet de préserver les équilibres financiers à court terme tout en maintenant la dynamique de préparation de l’avenir. 

L’activité commerciale du semestre a été marquée par la croissance des réservations en valeur, tant globales (doublement à près de 2 milliards d’euros) que dans l’activité Logement (+7,9 %). 

Celle-ci a bénéficié d’un fort intérêt de la part des acquéreurs institutionnels, privés et publics, notamment de CDC Habitat. Leurs réservations ont ainsi progressé de 69 % d’un semestre sur l’autre et représentent les deux tiers des réservations Logement en valeur. 

Par ailleurs, 4 144 lots pour un montant de 842,6 millions d’euros (TTC) concernant des projets qui pourraient obtenir un permis de construire en 2021, ont été réservés. Ces réservations seront reconnues en fonction de l’horizon d’obtention des permis de construire et ne figurent donc pas dans le Backlog.

Cette forte dynamique, qui se situe dans la continuité de nos orientations stratégiques, accroît significativement la visibilité de notre activité sur 2021. Elle confirme également que notre offre commerciale correspond aux enjeux sociétaux actuels.

Le backlog global a progressé de 68,2 % à fin mai d’une année sur l’autre et s’élève à 3,8 milliards d’euros. Le portefeuille foncier Logement a continué de croître (+8,6 % à fin mai).

Enfin, en Immobilier d’entreprise, une VEFA a été signée post clôture le 19 juin sur l’immeuble de bureaux de près de 10 000 m2 « Blue Bird » à Montrouge avec GCI/Crédit Suisse. Par ailleurs, l’enquête publique sur le projet A7-A8 d’Austerlitz (environ 92 000 m2 en bureaux, commerces et hôtel) a démarré le 29 juin dernier.

L’absence d’activité pendant la période de confinement a eu pour conséquence une hausse de la dette nette qui se résorbera progressivement avec la reprise de l’ensemble des chantiers.

Activité commerciale

• Pôle Logement

Au 1^er semestre 2020, les réservations de logements en valeur s’élèvent à 872,0 millions d’euros (TTC), soit une augmentation de 7,9 % par rapport au 1^er semestre 2019. En volume, elles s’établissent à

3 635 logements, en baisse de 13 % par rapport à la même période de 2019.

Répartition de la clientèle

Sur l’ensemble du 1^er semestre 2020, les réservations en valeur (TTC) des accédants ont reculé de 47 % (primo-accédants) et de 53 % (second accédants) et représentent 11 % des ventes contre 24 % au 1^er semestre 2019.

Les réservations réalisées auprès des investisseurs représentent 22 % des ventes (19 % pour le seul dispositif Pinel), en baisse de 29 % d’un semestre sur l’autre.

La part des ventes en bloc a représenté 67 % des réservations de logements, soit 581,1 M€. Elles ont progressé de 69 % par rapport au 1^er semestre 2019, où elles représentaient 43 % des réservations.

Délai d’écoulement et offre commerciale

Le délai d’écoulement des programmes, qui s’est établi à 3,1 mois au 1^er semestre 2020, diminue par rapport au 1^er semestre 2019 (5,1 mois).

L’offre commerciale, située à 98 % en zones tendues (A, Abis et B1), s’élève à 1 850 logements à fin mai 2020 (3 484 logements à fin mai 2019, soit 97 % en zones tendues)

• Pôle Tertiaire

Au 1^er semestre 2020, le pôle tertiaire a enregistré des réservations nettes de 1 079,9 millions d’euros (TTC).

Une VEFA a été signée le 19 juin sur l’immeuble de près de 10 000 m² de bureaux Blue Bird à Montrouge avec GCI/Crédit Suisse. Par ailleurs, l’enquête publique sur le projet A7-A8 d’Austerlitz (environ 92 000 m² en bureaux, commerces et hôtel) a démarré le 29 juin dernier.  

Kaufman et Broad a actuellement en commercialisation ou à l’étude environ 150 000 m² de surfaces de bureaux et environ 75 000 m² de surfaces logistiques. Par ailleurs, près de 73 000 m² de surfaces de bureaux sont actuellement en construction ainsi que plus de 36 000 m² de surfaces logistiques. Enfin, il reste près de 120 000 m² de surfaces de bureaux à signer.

A fin mai 2020, le backlog tertiaire s’élève à 1 324,5 millions d’euros.

• Indicateurs avancés de l’activité commerciale et développement

Au 31 mai 2020, le Backlog Logement s’établit à 2 464,2 millions d’euros (HT), soit 27,1 mois d’activité. A la même date, Kaufman & Broad comptait 156 programmes de logements en cours de commercialisation, représentant 1 881 logements (200 programmes pour 3 575 logements à fin mai 2019).

Le Backlog total du groupe s’élève à près de 3,8 Mds€, dont 36,5 % du chiffre d’affaires restant à reconnaître est basé sur des terrains déjà acquis. Sur la part restant à acquérir, 56,3 % sont liés à des opérations pour lesquelles un permis de construire a été soit déposé, soit obtenu ou en instruction, soit en cours de purge. Enfin, dans la part de opérations dont le permis a été seulement déposé, les opérations de Tertiaire d’Austerlitz A7/A8 et de Galion Puteaux représentent à elles seules près de 30 % du Backlog global du groupe au 31 mai 2020.

Le portefeuille foncier Logement représente 34 864 lots. Il est en progression de 8,6 % par rapport à celui de fin mai 2019 et correspond à un chiffre d’affaires potentiel de près de quatre années d’activité.

Résultats financiers

• Activité 

Le chiffre d’affaires global s’établit à 385,0 millions d’euros (HT), en baisse de 45,3 % par rapport au 1^er semestre 2019 et marqué essentiellement par la forte contraction de l’activité générale pendant deux mois, de mi-mars à mi-mai.

Le chiffre d’affaires Logement s’élève à 352,3 millions d’euros (HT), contre 610,9 millions d’euros (HT) au 1^er semestre 2019. Il représente 91,5 % du chiffre d’affaires du groupe. Le chiffre d'affaires de l’activité Appartements est en baisse de 43,7 % comparé au 1^er semestre 2019 et s’élève à 319,1 millions d’euros (HT). Le chiffre d’affaires de l’activité Maisons individuelles en village s’établit à 33,2 millions d’euros (HT) contre 44,3 millions d’euros (HT) au 1^er semestre 2019.

Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s’établit à 30,0 millions d'euros (HT) au 1^er semestre 2020, à comparer à 89,8 millions d’euros au 1^er semestre 2019.

• Eléments de rentabilité 

La marge brute du 1^er semestre 2020 s’élève à 73,5 millions d’euros, à comparer à 140,7 millions d’euros au 1^er semestre 2019.

Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à 61,2 millions d’euros (15,9 % du chiffre d’affaires), contre 70,9 millions d’euros au 1^er semestre 2019 (10,1 % du chiffre d’affaires).

Le résultat opérationnel courant s’établit à 12,3 millions d’euros, à comparer à 69,8 millions d’euros au 1^er semestre 2019. Le taux de marge opérationnelle courante s’élève à 3,2 % contre 9,9 % sur le 1^er semestre 2019.

Le résultat net - part du groupe du 1^er semestre 2020 ressort à 2,1 millions d’euros (vs 39,3 millions d’euros au 1er semestre 2019).

• Structure financière et liquidité

Durant la pandémie de Covid-19, la plupart des chantiers du groupe ont été à l’arrêt, total ou partiel, et l’activité commerciale fortement ralentie. Cette situation a eu des conséquences défavorables significatives sur la situation financière du groupe, dont les encaissements ont été quasiment nuls durant cette période en l’absence de nouveaux appels de fonds alors que le règlement des situations de travaux du premier trimestre devenait exigible.

Kaufman & Broad n’a pas demandé le report ou la suspension du paiement de ses charges fiscales et sociales ou sollicité des prêts bancaires garantis par l’Etat, mis en place dans le cadre des mesures de soutien à l’économie. Afin de renforcer encore davantage sa situation de trésorerie déjà solide et d’assurer le financement de ses besoins généraux dans ce contexte, le groupe a notamment procédé en mars 2020 à titre conservatoire au tirage d’un montant de 150 millions d’euros, remboursable sur des durées de 1, 3 et 6 mois, sur les 250 millions d’euros mis à sa disposition dans le cadre de la ligne de crédit « RCF » mise en place en janvier 2019.

L’endettement financier net s’établit à 78,6 millions d’euros au 31 mai 2020 (hors impact dette de loyers IFRS 16), à comparer à une trésorerie nette de 56,0 millions d’euros à fin 2019 et de 54,6 millions d’euros au 31 mai 2019. L’endettement financier net au 31 mai 2020 prend en compte un tirage résiduel de 118,0 millions d’euros de la ligne « RCF », utilisée pour faire face à la dégradation de la situation financière induite par la pandémie.

La trésorerie active (disponibilités et valeurs mobilières de placement) s’établit à 194,4 millions d’euros, à comparer à 208,1 millions d’euros au 30 novembre 2019.

La capacité financière s’élève à 326,4 millions d’euros (458,1 millions d’euros au 30 novembre 2019).

Le besoin en fonds de roulement s’établit à 245,4 millions d’euros, soit 21,3 % du chiffre d’affaires sur 12 mois glissants, à comparer à 150,1 millions d’euros au 30 novembre 2019 (10,2 % du chiffre d’affaires) ; retraité du montant du dividende 2019 payé le 10 juin 2020, il aurait été de 283,4 millions d‘euros, soit 24,6 % du chiffre d’affaires.

• Dividende

Kaufman & Broad a procédé le 10 juin 2020 à la mise en paiement du dividende de 1,75 euro par action au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2019. Le règlement du dividende global en numéraire versé aux actionnaires s’est élevé à 38,0 M€.

• Perspectives 2020

Concernant les perspectives 2020, Kaufman & Broad envisage un chiffre d’affaires pour l’ensemble de l’exercice aux environs de 1 milliard d’euros, un taux d’EBIT proche de 6 % et une dette financière nette proche de zéro.

Ces perspectives reposent sur un retour à un niveau de productivité normale des chantiers, ceux-ci ayant repris en totalité au 31 mai 2020, sur l’hypothèse d’une stabilisation de la situation sanitaire, sans nouvelle période de confinement, et l’absence de mouvements sociaux significatifs, qui pourraient impacter défavorablement l’avancement des travaux sur les chantiers.

Pour 2021, le niveau du Backlog à fin mai 2020 nous permet d’anticiper une progression du chiffre d’affaires de l’ordre de 30 %. Cette progression serait significativement supérieure au cas où le projet A7/A8 d’Austerlitz obtiendrait l’ensemble des autorisations administratives en 2021.