Résultats du 1er semestre 2020

9 juillet 2020
  • Activité commerciale soutenue auprès des investisseurs institutionnels :
    • Réservations globales en valeur : 1,95 milliard€ (+110,7 %)
    • Réservations Logement : 872 millions€ TTC (+7,9 %)
  • Reprise de l’activité travaux sur l’ensemble des chantiers au 31 mai 2020
  • Maintien d’une performance économique solide :
    • Backlog global : 3,8 milliards€ (+68,2 %)
    • Capacité financière : 326,4 millions€
    • Portefeuille foncier Logement : +8,6 % à 34 864 lots
  • Perspectives 2020-2021

Kaufman & Broad SA annonce aujourd’hui ses résultats pour le 1er semestre de l’exercice 2020 (du 1er décembre 2019 au 31 mai 2020). Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad, a notamment déclaré : 

« A l’issue d’un 1er semestre 2020 marqué par les grèves de décembre 2019 et la forte contraction de l’activité économique générale pendant deux mois, de mi-mars à mi-mai, les résultats de Kaufman & Broad attestent de la solidité de son modèle économique. Celui-ci permet de préserver les équilibres financiers à court terme tout en maintenant la dynamique de préparation de l’avenir. 

L’activité commerciale du semestre a été marquée par la croissance des réservations en valeur, tant globales (doublement à près de 2 milliards d’euros) que dans l’activité Logement (+7,9 %). 


Celle-ci a bénéficié d’un fort intérêt de la part des acquéreurs institutionnels, privés et publics, notamment de CDC Habitat. Leurs réservations ont ainsi progressé de 69 % d’un semestre sur l’autre et représentent les deux tiers des réservations Logement en valeur. 

Par ailleurs, 4 144 lots pour un montant de 842,6 millions d’euros (TTC) concernant des projets qui pourraient obtenir un permis de construire en 2021, ont été réservés. Ces réservations seront reconnues en fonction de l’horizon d’obtention des permis de construire et ne figurent donc pas dans le Backlog.

Cette forte dynamique, qui se situe dans la continuité de nos orientations stratégiques, accroît significativement la visibilité de notre activité sur 2021. Elle confirme également que notre offre commerciale correspond aux enjeux sociétaux actuels.

Le backlog global a progressé de 68,2 % à fin mai d’une année sur l’autre et s’élève à 3,8 milliards d’euros. Le portefeuille foncier Logement a continué de croître (+8,6 % à fin mai).

Enfin, en Immobilier d’entreprise, une VEFA a été signée post clôture le 19 juin sur l’immeuble de bureaux de près de 10 000 m2 « Blue Bird » à Montrouge avec GCI/Crédit Suisse. Par ailleurs, l’enquête publique sur le projet A7-A8 d’Austerlitz (environ 92 000 m2 en bureaux, commerces et hôtel) a démarré le 29 juin dernier.

L’absence d’activité pendant la période de confinement a eu pour conséquence une hausse de la dette nette qui se résorbera progressivement avec la reprise de l’ensemble des chantiers.

Activité commerciale

  • Pôle Logement

Au 1er semestre 2020, les réservations de logements en valeur s’élèvent à 872,0 millions d’euros (TTC), soit une augmentation de 7,9 % par rapport au 1er semestre 2019. En volume, elles s’établissent à

3 635 logements, en baisse de 13 % par rapport à la même période de 2019.

Répartition de la clientèle

Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, les réservations en valeur (TTC) des accédants ont reculé de 47 % (primo-accédants) et de 53 % (second accédants) et représentent 11 % des ventes contre 24 % au 1er semestre 2019.

Les réservations réalisées auprès des investisseurs représentent 22 % des ventes (19 % pour le seul dispositif Pinel), en baisse de 29 % d’un semestre sur l’autre.

La part des ventes en bloc a représenté 67 % des réservations de logements, soit 581,1 M€. Elles ont progressé de 69 % par rapport au 1er semestre 2019, où elles représentaient 43 % des réservations.

Délai d’écoulement et offre commerciale

Le délai d’écoulement des programmes, qui s’est établi à 3,1 mois au 1er semestre 2020, diminue par rapport au 1er semestre 2019 (5,1 mois).

L’offre commerciale, située à 98 % en zones tendues (A, Abis et B1), s’élève à 1 850 logements à fin mai 2020 (3 484 logements à fin mai 2019, soit 97 % en zones tendues)

  • Pôle Tertiaire

Au 1er semestre 2020, le pôle tertiaire a enregistré des réservations nettes de 1 079,9 millions d’euros (TTC).

Une VEFA a été signée le 19 juin sur l’immeuble de près de 10 000 m2 de bureaux Blue Bird à Montrouge avec GCI/Crédit Suisse. Par ailleurs, l’enquête publique sur le projet A7-A8 d’Austerlitz (environ 92 000 m2 en bureaux, commerces et hôtel) a démarré le 29 juin dernier.  

Kaufman et Broad a actuellement en commercialisation ou à l’étude environ 150 000 m² de surfaces de bureaux et environ 75 000 m² de surfaces logistiques. Par ailleurs, près de 73 000 m² de surfaces de bureaux sont actuellement en construction ainsi que plus de 36 000 m² de surfaces logistiques. Enfin, il reste près de 120 000 m² de surfaces de bureaux à signer.

A fin mai 2020, le backlog tertiaire s’élève à 1 324,5 millions d’euros.

  • Indicateurs avancés de l’activité commerciale et développement

Au 31 mai 2020, le Backlog Logement s’établit à 2 464,2 millions d’euros (HT), soit 27,1 mois d’activité. A la même date, Kaufman & Broad comptait 156 programmes de logements en cours de commercialisation, représentant 1 881 logements (200 programmes pour 3 575 logements à fin mai 2019).

Le Backlog total du groupe s’élève à près de 3,8 Mds€, dont 36,5 % du chiffre d’affaires restant à reconnaître est basé sur des terrains déjà acquis. Sur la part restant à acquérir, 56,3 % sont liés à des opérations pour lesquelles un permis de construire a été soit déposé, soit obtenu ou en instruction, soit en cours de purge. Enfin, dans la part de opérations dont le permis a été seulement déposé, les opérations de Tertiaire d’Austerlitz A7/A8 et de Galion Puteaux représentent à elles seules près de 30 % du Backlog global du groupe au 31 mai 2020.

Le portefeuille foncier Logement représente 34 864 lots. Il est en progression de 8,6 % par rapport à celui de fin mai 2019 et correspond à un chiffre d’affaires potentiel de près de quatre années d’activité.

Résultats financiers

  • Activité 

Le chiffre d’affaires global s’établit à 385,0 millions d’euros (HT), en baisse de 45,3 % par rapport au 1er semestre 2019 et marqué essentiellement par la forte contraction de l’activité générale pendant deux mois, de mi-mars à mi-mai.

Le chiffre d’affaires Logement s’élève à 352,3 millions d’euros (HT), contre 610,9 millions d’euros (HT) au 1er semestre 2019. Il représente 91,5 % du chiffre d’affaires du groupe. Le chiffre d'affaires de l’activité Appartements est en baisse de 43,7 % comparé au 1er semestre 2019 et s’élève à 319,1 millions d’euros (HT). Le chiffre d’affaires de l’activité Maisons individuelles en village s’établit à 33,2 millions d’euros (HT) contre 44,3 millions d’euros (HT) au 1er semestre 2019.

Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s’établit à 30,0 millions d'euros (HT) au 1er semestre 2020, à comparer à 89,8 millions d’euros au 1er semestre 2019.

  • Eléments de rentabilité 

La marge brute du 1er semestre 2020 s’élève à 73,5 millions d’euros, à comparer à 140,7 millions d’euros au 1er semestre 2019.

Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à 61,2 millions d’euros (15,9 % du chiffre d’affaires), contre 70,9 millions d’euros au 1er semestre 2019 (10,1 % du chiffre d’affaires).

Le résultat opérationnel courant s’établit à 12,3 millions d’euros, à comparer à 69,8 millions d’euros au 1er semestre 2019. Le taux de marge opérationnelle courante s’élève à 3,2 % contre 9,9 % sur le 1er semestre 2019.

Le résultat net - part du groupe du 1er semestre 2020 ressort à 2,1 millions d’euros (vs 39,3 millions d’euros au 1er semestre 2019).

  • Structure financière et liquidité

Durant la pandémie de Covid-19, la plupart des chantiers du groupe ont été à l’arrêt, total ou partiel, et l’activité commerciale fortement ralentie. Cette situation a eu des conséquences défavorables significatives sur la situation financière du groupe, dont les encaissements ont été quasiment nuls durant cette période en l’absence de nouveaux appels de fonds alors que le règlement des situations de travaux du premier trimestre devenait exigible.

Kaufman & Broad n’a pas demandé le report ou la suspension du paiement de ses charges fiscales et sociales ou sollicité des prêts bancaires garantis par l’Etat, mis en place dans le cadre des mesures de soutien à l’économie. Afin de renforcer encore davantage sa situation de trésorerie déjà solide et d’assurer le financement de ses besoins généraux dans ce contexte, le groupe a notamment procédé en mars 2020 à titre conservatoire au tirage d’un montant de 150 millions d’euros, remboursable sur des durées de 1, 3 et 6 mois, sur les 250 millions d’euros mis à sa disposition dans le cadre de la ligne de crédit « RCF » mise en place en janvier 2019.

L’endettement financier net s’établit à 78,6 millions d’euros au 31 mai 2020 (hors impact dette de loyers IFRS 16), à comparer à une trésorerie nette de 56,0 millions d’euros à fin 2019 et de 54,6 millions d’euros au 31 mai 2019. L’endettement financier net au 31 mai 2020 prend en compte un tirage résiduel de 118,0 millions d’euros de la ligne « RCF », utilisée pour faire face à la dégradation de la situation financière induite par la pandémie.

La trésorerie active (disponibilités et valeurs mobilières de placement) s’établit à 194,4 millions d’euros, à comparer à 208,1 millions d’euros au 30 novembre 2019.

La capacité financière s’élève à 326,4 millions d’euros (458,1 millions d’euros au 30 novembre 2019).

Le besoin en fonds de roulement s’établit à 245,4 millions d’euros, soit 21,3 % du chiffre d’affaires sur 12 mois glissants, à comparer à 150,1 millions d’euros au 30 novembre 2019 (10,2 % du chiffre d’affaires) ; retraité du montant du dividende 2019 payé le 10 juin 2020, il aurait été de 283,4 millions d‘euros, soit 24,6 % du chiffre d’affaires.

  • Dividende

Kaufman & Broad a procédé le 10 juin 2020 à la mise en paiement du dividende de 1,75 euro par action au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2019. Le règlement du dividende global en numéraire versé aux actionnaires s’est élevé à 38,0 M€.

  • Perspectives 2020

Concernant les perspectives 2020, Kaufman & Broad envisage un chiffre d’affaires pour l’ensemble de l’exercice aux environs de 1 milliard d’euros, un taux d’EBIT proche de 6 % et une dette financière nette proche de zéro.

Ces perspectives reposent sur un retour à un niveau de productivité normale des chantiers, ceux-ci ayant repris en totalité au 31 mai 2020, sur l’hypothèse d’une stabilisation de la situation sanitaire, sans nouvelle période de confinement, et l’absence de mouvements sociaux significatifs, qui pourraient impacter défavorablement l’avancement des travaux sur les chantiers.

Pour 2021, le niveau du Backlog à fin mai 2020 nous permet d’anticiper une progression du chiffre d’affaires de l’ordre de 30 %. Cette progression serait significativement supérieure au cas où le projet A7/A8 d’Austerlitz obtiendrait l’ensemble des autorisations administratives en 2021.

Principaux éléments d’activité commerciale
(S1 2020 vs S1 2019)

  • Réservations globales :
  • 1 951,9 M€ TTC (+110,7 %)
    Logement :  872,0 M€ TTC (+7,9 %)
    Tertiaire : 1 079,9 M€ TTC (x 9,1)
  • Délai d’écoulement[1] Logement :
    3,1 mois (- 2 mois)

Principaux éléments financiers
(S1 2020 vs S1 2019)

  • Chiffre d’affaires global :
    385,0 M€ vs 703,8 M€
    Dont Logement : 352,3 M€ vs 610,9 M€
  • Marge brute : 73,5 vs 140,7 M€
  • EBIT : 12,3 M€ vs 69,8 M€
  • Résultat net - part du groupe :
    2,1 M€ vs 39,3 M€
  • Dette financière nette[2] :
    78,6 M€ vs (56,0 M€) à fin 2019
  • Capacité financière :
    326,4 M€ vs 458,1 M€ à fin 2019

Principaux indicateurs de développement
(S1 2020 vs S1 2019)

  • Backlog global :
    3 788,8 M€ (+68,2 %)
    Dont Logement : 2 464,2 M€ (+21,6 %)                      
  • Portefeuille foncier Logement :
    34 864 lots (+8,6 %)

Footnotes

  1. ^ [1] Sur la base des six premiers mois de l’année

  2. ^ [2] Sur la base d’une dette nette hors dette de loyers IFR16

1er octobre 2020 : Résultats des neuf premiers mois 2020 (après Bourse)

Backlog : également appelé carnet de commandes, il est une synthèse à un moment donné qui permet d’estimer le chiffre d’affaires à venir dans les prochains mois.

BEFA : le Bail en l’état futur d’achèvement consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration.

Capacité financière : correspond à la trésorerie active augmentée des lignes de crédit non tirés à date

Délai d’écoulement : Le délai d’écoulement des stocks est le nombre de mois nécessaire pour que les logements disponibles soient vendus si les ventes se poursuivaient au même rythme que celui des précédents, soit l’encours de logements (offre disponible) par trimestre divisé par les réservations par trimestre écoulés elles-mêmes divisées par trois.

EBIT : correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes.

LEU : les LEU (Logements Equivalent Unités livrés) sont le reflet direct de l’activité. Le nombre de « LEU » est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.

Marge brute : correspond au chiffre d’affaires diminué du coût des ventes. Le coût des ventes est notamment constitué du prix des terrains, des coûts fonciers qui y sont rattachés et des coûts de construction.

Offre commerciale : elle est représentée par la somme du stock de logements disponibles à la vente à la date considérée, c’est-à-dire la totalité des logements non réservés à cette date (déduction faite des tranches commerciales non ouvertes).

Portefeuille foncier : représente l’ensemble des terrains pour lesquels tout engagement (promesse de vente…) a été signé.

Réservations : mesurées en volume (Units ou Unités) et en valeur, elles sont le reflet de l’activité commerciale du groupe. Leur intégration au chiffre d’affaires est conditionnée par le temps nécessaire à la transformation d’une réservation en une signature d’acte notarié, fait générateur de la prise de résultat. Par ailleurs, dans les programmes de logements collectifs incluant des immeubles mixtes (appartements, locaux d’activité, commerce, bureau), toutes les surfaces sont converties en équivalents logements.

Taux d’écoulement : Le taux d’écoulement (Te) représente le pourcentage du stock initial qui se vend mensuellement sur un programme immobilier (ventes/mois divisé par le stock initial) ; soit les réservations nettes mensuelles divisées par le rapport du stock début de période augmenté du stock fin de période divisé par deux.

Units : les Units ou Unités permettent de définir le nombre de logements ou d’équivalent logement (pour les programmes mixtes) d’un programme donné. Le nombre d’Units des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d’activité, commerce, bureau) à la surface moyenne des logements précédemment obtenue.

VEFA : la Vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de Maître de l’Ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

  • Données financières

Principales données consolidées

En milliers d’euros

T2

2020

S1

2020

T2

2019

Retraité*

S1

2019

Retraité*

Chiffre d’affaires

85 750

384 964

375 677

703 751

  • Dont Logement

80 109

352 268

324 900

610 915

  • Dont Tertiaire

4 819

30 016

48 771

89 782

  • Dont Autres

822

2 680

2 006

3 054

 

 

 

 

 

Marge brute

16 394

73 492

74 507

140 679

Taux de marge brute (%)

19,1%

19,1%

19,8%

20,0%

Résultat opérationnel courant

-13 079

12 275

39 220

69 783

Marge opérationnelle courante (%)

-15,3%

3,2%

10,4%

9,9%

Résultat net (pdg)

-11 053

2 145

24 902

39 264

Résultat net (pdg) par action (€/a) **

-0,50

0,10

1,14

1,80

* Retraitement par suite de l’arrêt de la capitalisation des frais financiers suite au changement d’interprétation de la norme IAS23 et à un reclassement de la charge de CVAE du poste charges opérationnelles au poste impôt sur les résultats.

** Basé sur le nombre de titres composant le capital social de Kaufman & Broad S.A soit 21 864 074 actions au 31 mai 2019 et 22 088 023 actions au 31 mai 2020

Compte de résultat consolidé*

En milliers d’euros

T2

2020

S1

2020

T2

2019 Retraité**

S1

2019 Retraité**

Chiffre d'affaires

85 750

384 964

375 677

703 751

Coût des ventes

-69 356

-311 472

-301 170

-563 072

Marge brute

16 394

73 492

74 507

140 679

Charges commerciales

-4 432

-9 319

-7 171

-14 768

Charges administratives

-12 205

-25 556

-15 412

-30 000

Charges techniques et services après- vente

-4 078

-9 465

-5 743

-11 150

Charges développement et programmes

-8 757

-16 878

-6 962

-14 978

Résultat opérationnel courant

-13 079

12 275

39 220

69 783

Autres charges et autres produits non courants

0

0

0

0

Résultat opérationnel

-13 079

12 275

39 220

69 783

Coût de l’endettement financier net

-2 838

-5 416

-3 578

-6 456

Autres charges et produits financiers

0

0

0

0

Impôt sur les résultats

5 730

1 058

-7 346

-17 580

Quote-part dans les résultats
des entreprises associées et co-entreprises

260

450

710

1 674

Résultat net de l'ensemble consolidé

-9 927

8 366

29 006

47 421

Participations ne donnant pas le contrôle

1 126

6 221

4 104

8 157

Résultat net (part du groupe)

-11 053

2 145

24 902

39 264

*Non arrêté par le Conseil d’Administration et non audité.

 ** Retraitement par suite de l’arrêt de la capitalisation des frais financiers suite au changement d’interprétation de la norme IAS23 et à un reclassement de la charge de CVAE du poste charges opérationnelles au poste impôt sur les résultats.

Bilan consolidé*

En milliers d’euros

31 mai
2020

30 novembre
 2019**

ACTIF

 

 

Ecarts d'acquisitions

68 661

68 661

Immobilisations incorporelles

91 161

91 209

Immobilisations corporelles

5 921

5 976

Droit d'utilisation IFRS16

18 679

0

Entreprises associées et co-entreprises

6 501

5 929

Autres actifs financiers non courants

1 860

1 756

Impôt différé actif

4 002

4 002

Actif non courant

196 784

177 533

Stocks

451 051

455 976

Créances clients

425 956

511 907

Autres créances

151 032

211 501

Trésorerie et équivalents de trésorerie

194 373

208 102

Paiements d’avance

599

1 435

Actif courant

1 223 011

1 388 921

TOTAL ACTIF

1 419 795

1 566 454

 

 

 

 

31 mai
2020

30 novembre
 2019**

PASSIF

 

 

Capital social

5 743

5 743

Primes, réserves et autres

231 693

198 527

Résultat net part du groupe

2 145

77 890

Capitaux propres part du groupe

239 581

282 160

Participations ne donnant pas le contrôle (Bilan)

13 873

10 953

Capitaux propres

253 454

293 113

Provisions non courantes

38 270

37 706

Dettes financières non courantes (part > 1 an)

148 853

148 900

Dette financière de loyers IFRS16 (part > 1 an)

11 560

0

Impôt différé passif

50 065

50 346

Passif non courant

248 748

236 952

Provisions courantes

3 860

2 529

Autres passifs financiers courants (part < 1 an)

124 146

3 189

Dette financière de loyers IFRS16 (part < 1 an)

6 305

0

Fournisseurs

671 394

907 498

Autres dettes

111 485

123 047

Encaissements d'avance

404

126

Passif courant

917 593

1 036 389

TOTAL PASSIF

1 419 795

1 566 454

*Non arrêté par le Conseil d’Administration et non audité.

**Retraitement par suite de l’arrêt de la capitalisation des frais financiers suite au changement d’interprétation de la norme IAS23 et à un reclassement de la charge de CVAE du poste charges opérationnelles au poste impôt sur les résultats.

Données opérationnelles

Logement

T2

2020

S1

 2020

T2

2019 Retraité*

S1

2019 Retraité*

 

 

 

 

 

Chiffre d’affaires (M€, HT)

80,1

352,3

324,9

610,9

  • Dont Appartements

73,2

319,1

299,9

566,6

  • Dont Maisons individuelles en village

6,9

33,2

25,0

44,3

 

 

 

 

 

Livraisons (LEU)

405

1 885

1 725

3 198

  • Dont Appartements

378

1 750

1 628

3 036

  • Dont Maisons individuelles en village

27

135

97

162

 

 

 

 

 

Réservations nettes (en nombre)

2 153

3 635

2 406

4 177

  • Dont Appartements

1 920

3 360

2 331

4 006

  • Dont Maisons individuelles en village

233

275

75

171

 

 

 

 

 

Réservations nettes (M€, TTC)

545,5

872,0

450,5

807,8

  • Dont Appartements

475,9

789,8

428,7

754,3

  • Dont Maisons individuelles en village

69,5

82,2

21,8

53,6

 

 

 

 

 

Offre commerciale fin de période (en nombre)

1 881

3 575

 

 

 

 

 

Backlog fin de période

 

 

 

 

  • En valeur (M€, HT)

2 464,2

2 026,4

  • Dont Appartements

2 315,9

1 904,4

  • Dont Maisons individuelles en village

148,3

121,9

  • En mois d’activité

27,1

18,8

 

 

 

 

 

Réserve foncière fin de période (en nombre)

34 864

32 109

Tertiaire

 

T2

2020

S1
 2020

T2

2019 Retraité

S1
 2019

Retraité

 

 

 

 

 

Chiffre d’affaires (M€, HT)

4,8

30,0

48,8

89,8

Réservations nettes (M€, TTC)

4,9

1 079,9

4,8

118,6

Backlog fin de période (M€, HT)

                         1 324,5

        226,7

*Non arrêté par le Conseil d’Administration et non audité.

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