Résultats annuels 2020

28 janvier 2021
  • Backlog en hausse de 42,7% à 3,6 milliards d’euros
  • Bilan très solide présentant un excédent de trésorerie nette
  • Capacité financière en progression à 465 millions d’euros
  • Dividende proposé de 1,85 € par action

Kaufman & Broad SA annonce aujourd’hui ses résultats pour l’exercice 2020 (du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020). Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad, a notamment déclaré :

« Les résultats de l’exercice 2020 sont supérieurs aux objectifs fixés en juillet dernier et confirment la capacité du modèle de croissance de Kaufman & Broad à générer rentabilité et trésorerie avec, en fin d’exercice, un excédent de 62,5 millions d’euros de trésorerie nette (hors dette IFRS 16) et une capacité financière portée à 465,2 millions d’euros.

L’activité commerciale Logement a été marquée par une part croissante des ventes à des investisseurs institutionnels diversifiés, publics et privés. Leurs réservations ont ainsi progressé de 45 % d’un exercice sur l’autre et représentent 67 % des réservations Logement en valeur.

Tout au long de l’année, Kaufman & Broad a activement poursuivi son développement sur les axes stratégiques déterminés dès avant la crise sanitaire.

Notre politique d’aménagement, visant notamment à accroître notre maillage territorial, a ainsi permis d’identifier un potentiel de 600 000 m2 de surfaces sur le moyen terme.

Notre démarche RSE a été reconnue, entre autres, par MSCI ESG Ratings, qui a rehaussé en janvier 2021 sa note globale de BBB à A. Par ailleurs, Vigeo continue de qualifier notre « ESG Overall Score » de « Robust » et Gaïa a augmenté de deux points notre note en 2020. Cette démarche sera accélérée en 2021, notamment dans les domaines de la désimperméabilisation des sols et de la réduction des émissions carbone à l’occasion de l’aménagement des friches industrielles et tertiaires.

Le portefeuille de résidences gérées étudiantes et seniors, détenu et exploité par Kaufman & Broad, comptera une dizaine d’opérations en développement en 2021.

Dans le Tertiaire, après avoir obtenu en fin d’année 2020 les autorisations nécessaires à la réalisation du projet A7/A8 d’Austerlitz, déjà entièrement commercialisé, nous espérons disposer du permis de construire purgé de tous recours en fin de 1er semestre 2021.

S’agissant des perspectives commerciales résidentielles de Kaufman & Broad pour l’exercice 2021, le maintien de la tendance à la baisse de l’attribution de permis de construire constatée depuis 2019 nous conduit à anticiper un niveau de réservations comparable à celui de 2020.

Comme annoncé en juillet dernier, le chiffre d’affaires de l’exercice 2021 devrait s’établir à environ 1,3 milliard d’euros. Dans l’hypothèse où les autorisations administratives du projet A7/A8 d’Austerlitz seraient purgées en 2021, le chiffre d’affaires pourrait être porté à 1,6 milliard d’euros. Dans le premier cas, le taux d’EBIT serait équivalent à celui de 2020 ; dans le second, il retrouvera un niveau comparable à celui des années antérieures.

Les résultats de 2020, la solidité de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau historiquement élevé de son Backlog ont conduit le Conseil d’administration à proposer à l’Assemblée générale des actionnaires qui se réunira le 6 mai prochain un dividende de 1,85 euro par action au titre de l’exercice 2020. 

L’ensemble de ces perspectives repose sur une stabilisation de la situation économique et sociale actuelle et une évolution de la crise sanitaire qui ne conduirait pas à de nouveaux arrêts de chantiers au cours de l’exercice. »

Activité commerciale 

  • Pôle Logement

En 2020, les réservations de logements en valeur sont en retrait de 12,8 % par rapport à 2019 et s’élèvent à 1 490,8 millions d’euros (TTC). En volume, elles s’établissent à 6 305 logements, en retrait de 23,3 % par rapport à 2019.

Le délai d’écoulement des programmes a atteint 3,8 mois sur l’année 2020, contre 5,8 mois l’année précédente, soit une réduction de 2,0 mois.

L’offre commerciale, avec 95 % des programmes situés en zones tendues (A, Abis et B1), s’élève à 1 999 logements à fin 2020 (3 990 logements à fin 2019).

  • Répartition de la clientèle

Sur 2020, les réservations en valeur (TTC) des primo-accédants qui représentent 6 % des ventes, sont en baisse par rapport à la même période en 2019 (17 %). Les secundo-accédants représentent 5 % des ventes contre 8 % pour la même période de 2019. Les réservations réalisées auprès des investisseurs représentent 22 % des ventes (dont 17 % pour le seul dispositif Pinel). Enfin, la part des ventes en bloc est en hausse de 45 %, à 67% des réservations en valeur (TTC) contre 40 % à la même période en 2019.

  • Pôle Tertiaire

Sur l’ensemble de l’exercice 2020, le pôle Tertiaire a enregistré des réservations nettes de 1 185,5 millions d’euros TTC correspondant à trois ensembles de bureaux, une plateforme logistique et deux contrats de promotion immobilière.

Fin novembre 2020, Kaufman & Broad a signé une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sur une plateforme logistique de 42 000 m2 à Beaucaire (Gard) pour un acquéreur-utilisateur. Par ailleurs, Kaufman & Broad a annoncé la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la Caisse de Retraite du Personnel Navigant d’un immeuble de bureaux de 13 000 m² à Puteaux  (92). 

Kaufman & Broad a actuellement en commercialisation ou à l’étude environ 136 000 m² de surfaces de bureaux et environ 68 000 m² de surfaces logistiques. Par ailleurs, près de 88 000 m² de surfaces de bureaux sont actuellement en construction ainsi que plus de 36 000 m² de surfaces logistiques. Enfin, il reste près de 110 000 m² de surfaces de bureaux à signer. 

  • Indicateurs avancés de l’activité commerciale et développement

A fin 2020, le Backlog Logement s’établit à 2 383,2 millions d’euros (HT), soit 2,5 ans d’activité. A la même date, Kaufman & Broad comptait 147 programmes de logements en cours de commercialisation, représentant 1 999 logements (191 programmes et 3 990 logements fin 2019).

Le portefeuille foncier Logement représente 35 086 lots. Il est en progression de 6,0 % par rapport à celui de fin 2019 et correspond à plus de 4 années d’activité commerciale.

A fin 2020, le Backlog du pôle Tertiaire s’élève à 1 248,0 millions d’euros.

Résultats financiers

  • Activité

Le chiffre d’affaires global s’établit à 1 163,1 millions d’euros (HT), en recul de 21,0 % par rapport à 2019.

Le chiffre d’affaires Logement s’élève à 963,3 millions d’euros (HT), contre 1 334,0 millions d’euros (HT) en 2019. Il représente 82,8 % du chiffre d’affaires du groupe. Le chiffre d'affaires de l’activité Appartements s’établit à 877,1 millions d’euros (HT), à comparer à 1 232,4 millions d’euros (HT) en 2019. Le chiffre d’affaires de l’activité Maisons individuelles en village s’établit à 86,1 millions d’euros (HT) contre 101,6 millions d’euros (HT) en 2019.

Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s’établit à 194,4 millions d'euros (HT), à comparer à 130,4 millions d’euros en 2019.

  • Eléments de rentabilité

La marge brute s’élève à 207,2 millions d’euros en 2020, à comparer à 294,3 millions d’euros en 2019. Le taux de marge brute s’établit à 17,8 %, en baisse par rapport à 20,0 % en 2019.

Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à 127,0 millions d’euros (10,9 % du chiffre d’affaires), contre 150,9 millions d’euros pour la même période en 2019 (10,2 % du chiffre d’affaires).

Le résultat opérationnel courant s’établit à 80,1 millions d’euros, à comparer à 143,4 millions d’euros en 2019. Le taux d’EBIT s’élève à 6,9 % contre 9,7 % en 2019.

Le résultat net de l’ensemble consolidé s’élève à 56,5 millions d'euros sur l’ensemble de l’année 2020 (à comparer à 95,5 millions en 2019). Les participations ne donnant pas le contrôle s'élèvent à 16,4 millions d’euros contre 17,6 millions d’euros en 2019.

Le résultat net - part du groupe ressort à 40,1 millions d’euros contre 77,9 millions d’euros en 2019.

  • Structure financière et liquidité

Au cours de la crise sanitaire, Kaufman & Broad n’a pas demandé le report ou la suspension du paiement de ses charges fiscales et sociales ni sollicité des prêts bancaires garantis par l’Etat, mis en place dans le cadre des mesures de soutien à l’économie. La société a en revanche procédé à l’extension d’un an de sa ligne de crédit « RCF », portant ainsi la maturité de la dette à 4,2 ans.

Après versement de dividendes et rachat d’actions dans le cadre du plan de rachat d’actions pour un montant cumulé de 56 millions d’euros sur l’exercice 2020, l’endettement financier du groupe au 30 novembre 2020 fait ressortir une trésorerie nette positive (hors dette IFRS 16) de 62,5 millions d’euros, à comparer à une trésorerie nette positive de 56,0 millions d’euros à fin novembre 2019. La trésorerie active (disponibilités et valeurs mobilières de placement) s’établit à 215,2 millions d’euros, à comparer à 208,1 millions d’euros au 30 novembre 2019. La capacité financière s’élève à 465,2 millions d’euros à comparer à 458,1 millions d’euros à fin novembre 2019.

Après la forte hausse du besoin en fonds de roulement constatée à fin mai 2020, liée à l’arrêt total ou partiel de la plupart des chantiers du groupe pendant le premier confinement, celui-ci a, comme annoncé en juillet dernier, retrouvé en fin d’exercice un niveau normatif. Il s’établit ainsi à 122,1 millions d’euros, soit 10,5 % du chiffre d’affaires, à comparer à 150,1 millions d’euros au 30 novembre 2019 (10,2 % du chiffre d’affaires). Sa maîtrise repose notamment sur l’excellent délai d’écoulement des programmes du groupe.

Dans le cadre de l’autorisation conférée lors de l’Assemblée Générale du 5 mai 2020, le Conseil d’Administration du 27 janvier 2021 a procédé à une réduction de son capital par l’annulation de 375 000 titres auto-détenus, pour une valeur de 12,5 millions d’euros portant ainsi le nombre de titres composant le capital social de la société de 22 088 023 à 21 713 023 actions.

Gouvernance

La Responsabilité Sociétale de l’entreprise (RSE) étant devenue un enjeu structurant pour son activité, Kaufman & Broad a créé une Direction RSE, directement rattachée au Président-Directeur Général de la société. Par ailleurs, un Comité RSE du Conseil d’administration, a été également nouvellement crée.

Le rôle du Comité RSE est de suivre l’exécution du plan RSE en lien avec la stratégie de l’entreprise. Il est rappelé que les critères ESG font partie intégrante des paramètres de rémunération du Management de Kaufman & Broad depuis 2018.

Perspectives 

S’agissant des perspectives commerciales résidentielles de Kaufman & Broad pour l’exercice 2021, le maintien de la tendance à la baisse de l’attribution de permis de construire constatée depuis 2019 nous conduit à anticiper un niveau de réservations comparable à celui de 2020.

Comme annoncé en juillet dernier, le chiffre d’affaires de l’exercice 2021 devrait s’établir à environ 1,3 milliard d’euros. Dans l’hypothèse où les autorisations administratives du projet A7/A8 d’Austerlitz seraient purgées en 2021, le chiffre d’affaires pourrait être porté à 1,6 milliard d’euros. Dans le premier cas, le taux d’EBIT serait équivalent à celui de 2020 ; dans le second, il pourrait retrouver un niveau comparable à celui des années antérieures.

L’ensemble de ces perspectives repose sur une stabilisation de la situation économique et sociale actuelle et une évolution de la crise sanitaire qui ne conduirait pas à de nouveaux arrêts de chantiers au cours de l’exercice.

Principaux éléments d’activité commerciale (2020 vs 2019)

  • Réservations globales 
    • 2 676,3 M€ TTC (+22,9 %)
    • Logement : 1 490,8 M€ TTC (- 12,8%) 
      Soit 6 305 lots (-23,3%)
    • Tertiaire : 1 185,5 M€ TTC 
  • Délai d’écoulement Logement :
    • 3,8 mois vs 5,8 mois (- 2,0 mois)

Principaux éléments financiers (2020 vs 2019)

  • Chiffre d’affaires global : 1 163,1 M€
    Dont Logement : 963,3 M€
    Marge brute : 207,2 M€
  • Résultat opérationnel courant : 80,1 M€
  • Résultat net - part du groupe : 40,1 M€
  • Trésorerie nette (hors dette IFRS 16) : 62,5 M€
  • Capacité financière : 465,2 M€

Principaux indicateurs de développement (2020 vs 2019)

  • Backlog global :
    3 631,1 M€ (+42,7 %)
    Dont Logement :
    2 383,2 M€ (+15,2 %)
  • Portefeuille foncier Logement : 
    35 086 lots (+6,0 %)

Backlog : également appelé carnet de commandes, il est une synthèse à un moment donné qui permet d’estimer le chiffre d’affaires à venir dans les prochains mois.

BEFA : le Bail en l’état futur d’achèvement consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration.

Capacité financière : correspond à la trésorerie active augmentée des lignes de crédit non tirés à date

Délai d’écoulement : Le délai d’écoulement des stocks est le nombre de mois nécessaire pour que les logements disponibles soient vendus si les ventes se poursuivaient au même rythme que celui des précédents, soit l’encours de logements (offre disponible) par trimestre divisé par les réservations par trimestre écoulés elles-mêmes divisées par trois.

EBIT : correspond au résultat opérationnel courant cad à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes.

LEU : les LEU (Logements Equivalent Unités livrés) sont le reflet direct de l’activité. Le nombre de « LEU » est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.

Marge brute : correspond au chiffre d’affaires diminué du coût des ventes. Le coût des ventes est notamment constitué du prix des terrains, des coûts fonciers qui y sont rattachés et des coûts de construction.

Offre commerciale : elle est représentée par la somme du stock de logements disponibles à la vente à la date considérée, c’est-à-dire la totalité des logements non réservés à cette date (déduction faite des tranches commerciales non ouvertes).

Portefeuille foncier : représente l’ensemble des terrains pour lesquels tout engagement (promesse de vente…) a été signé.

Réservations : mesurées en volume (Units ou Unités) et en valeur, elles sont le reflet de l’activité commerciale du groupe. Leur intégration au chiffre d’affaires est conditionnée par le temps nécessaire à la transformation d’une réservation en une signature d’acte notarié, fait générateur de la prise de résultat. Par ailleurs, dans les programmes de logements collectifs incluant des immeubles mixtes (appartements, locaux d’activité, commerce, bureau), toutes les surfaces sont converties en équivalents logements.

Taux d’écoulement : Le taux d’écoulement (Te) représente le pourcentage du stock initial qui se vend mensuellement sur un programme immobilier (ventes/mois divisé par le stock initial) ; soit les réservations nettes mensuelles divisées par le rapport du stock début de période augmenté du stock fin de période divisé par deux.

Units : les Units ou Unités permettent de définir le nombre de logements ou d’équivalent logement (pour les programmes mixtes) d’un programme donné. Le nombre d’Units des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d’activité, commerce, bureau) à la surface moyenne des logements précédemment obtenue.

VEFA : la Vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de Maître de l’Ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Données financières

  • Principales données consolidées

  • Compte de résultat consolidé*

  • Bilan consolidé*

  • Données opérationnelles*

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