Résultats annuels 2019

31 janvier 2020

✓ Confirmation de la capacité à générer rentabilité et trésorerie pour préparer la croissance future:

▪ Taux de marge brute et d’EBIT conformes aux attentes

▪ Capacité financière en hausse de plus de 100 M€ à 458,1 M€

 

✓ Indicateurs de développement en croissance notable:

▪ Backlog : + 16,8 % à 2,5 Mds€

▪ Portefeuille foncier : +9,9 % à 33 090 lots

 

✓ Dividende au titre de 2019 : 2,50 € par action

Kaufman & Broad SA annonce aujourd’hui ses résultats pour l’exercice 2019 (du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019). Nordine Hachemi, Président- Directeur Général de Kaufman & Broad, a notamment déclaré :

« Les résultats de l’exercice 2019 sont conformes à nos attentes et confirment la qualité des fondamentaux de Kaufman & Broad. Dans des conditions de marché moins dynamiques, ils soulignent la capacité de son modèle de croissance à générer rentabilité et trésorerie. Nos marges de manœuvre financières s’en trouvent ainsi renforcées au profit de notre capacité distributive mais aussi de nos choix de développements futurs face aux évolutions profondes du marché.

En 2019, le marché du logement neuf, estimé entre 120 000 et 125 000 logements, a été caractérisé par une demande soutenue, mais aussi par une baisse significative de l’attribution des permis de construire dont on retrouvera les effets, en particulier, au 1er semestre 2020.

Ce contexte pré-électoral a davantage pesé sur les lancements et les réservations de Kaufman & Broad au cours du second semestre 2019, du fait de rythmes de ventes significativement plus élevés que ceux du marché (délai d’écoulement de Kaufman & Broad inférieur à 6 mois vs 10 mois pour le marché) qui génèrent un niveau de stock très inférieur.

L’activité commerciale soutenue s’est traduite par une forte hausse du Backlog global (+16,8 %), portée notamment par une activité Tertiaire qui a confirmé sa bonne dynamique avec  un  montant  de  réservations  de 467,5 millions d’euros TTC. Par ailleurs, une promesse de VEFA sur le projet Austerlitz concernant la partie de bureaux (environ 50 000m²) devrait être signée dans les prochains jours, portant ainsi la commercialisation du programme à 100 %. Les autorisations administratives définitives ne devraient pas être obtenues avant 2021.

La marge d’Ebit ajusté de 9,5 % témoigne du pilotage opérationnel solide des prix de vente et des charges opérationnelles. Il en résulte une situation de trésorerie nette positive de 56,0 M€, un accroissement de plus de 32 millions d’euros des capitaux propres et une capacité financière de 458,1 M€ à fin novembre 2019.

En 2020, les fondamentaux du marché continueront de soutenir la demande de logements neufs. Sur la base d’une reprise des attributions de permis de construire à l’issue des élections municipales, le marché pourrait s’établir entre 115 000 et 120 000 logements. Toutefois, la dynamique actuelle continuera d’impacter les lancements de Kaufman & Broad sur le 1er semestre, nous conduisant ainsi à envisager une stabilité de nos réservations sur l’ensemble de l’exercice.

S’agissant des perspectives d’activité et de résultats de Kaufman& Broad pour l’exercice 2020, par prudence et du fait du contexte électoral municipal, nous considérons que les prises de commandes dans l’activité Tertiaire n’auront un impact qu’en 2021.

Après un 1er semestre en retrait, le chiffre d’affaires de l’ensemble de l’exercice devrait rester stable par rapport à 2019. Le taux de marge brute devrait sétablir autour de 18,5 %1  et le taux dEBIT2  entre 8,0 % et 8,5 %, ces niveaux traduisant le retour à des marges normatives dans l’activité Tertiaire.

La qualité de la structure financière de Kaufman & Broad et la solidité de ses perspectives à moyen terme conduiront le Conseil d’Administration à proposer à l’Assemblée Générale des actionnaires la mise en paiement d’un dividende de 2,50 euros par action au titre de l’exercice 2019, avec une option de paiement en numéraire, en actions ou en numéraire et en actions.

Sur la base d’un environnement économique stabilisé, le Conseil d’Administration envisagera par ailleurs un dividende du même montant au titre de l’exercice 2020. »

  • Pôle Logement

En 2019, les réservations de logements en valeur sont en retrait de 8,7 % par rapport à 2018 et s’élèvent à 1 709 millions d’euros (TTC). En volume, elles s’établissent à 8 222 logements, en retrait de 9,9 % par rapport à 2018.

Le délai d’écoulement des programmes a atteint 5,8 mois sur l’année 2019, contre 5,0 mois l’année

précédente, soit une augmentation de 0,8 mois.

L’offre commerciale, avec 95 % des programmes situés en zones tendues (A, Abis et B1), s’élève à

3 990 logements à fin 2019 (3 781 logements à fin 2018).

Répartition de la clientèle

Sur 2019, les réservations en valeur (HT) des primo-accédants représentent 16,8 % des ventes, soit 1,1 pt de moins qu’en 2018. Les second-accédants ont aussi reculé de 1,5 pt et représentent 8,0 % des ventes. Les réservations réalisées auprès des investisseurs ont, quant à elles, augmenté de 3,0 pts représentant 34,2 % des ventes (dont 26,0 % pour le seul dispositif Pinel). La part des ventes en bloc est stable, à 41,0 % dont plus de 49,2 % de résidences gérées (tourisme, étudiants, affaires et séniors).

  • Pôle Tertiaire

Sur l’ensemble de l’exercice  2019,  le  pôle  Tertiaire  a  enregistré  des  réservations  nettes  de 467,5 millions d’euros TTC correspondant à trois ensembles de bureaux, une plateforme logistique et deux contrats de promotion immobilère.

En particulier, Kaufman & Broad a signé les promesses de VEFA ou CPI :

    • d’un ensemble immobilier de bureaux d’environ 27 000 m² à Bordeaux Euratlantique, futur siège de la Caisse des Dépôts pour sa branche en charge de la gestion des retraites,
    • d’un immeuble de bureaux d’environ 13 000 m² à la Défense,
    • du projet Austerlitz, pour la partie des locaux d’activités et commerciaux,
    • d’une nouvelle plateforme logistique d’environ 36 000 m² située à la Chapelle d’Armentières en périphérie de Lille ;

Par ailleurs, Kaufman & Broad (via sa filiale Concerto) a livré en 2019 deux plateformes logistiques XXL de dernière génération :

    • une plateforme d’une surface totale de 74 000 m² à MER réalisée pour le compte de son utilisateur, le Groupe LAPEYRE et de son investisseur DWS (Deutsche Bank Asset Management).
    • une plateforme d’une surface totale de 70 000 m² à MONTBARTIER réalisée pour le compte de son utilisateur EASYDIS (Groupe Casino) et de son investisseur Invesco.

Kaufman et Broad a actuellement en commercialisation ou à l’étude environ 266 000 m² de surfaces de bureaux et environ 74 500 m² de surfaces logistiques. Par ailleurs, près de 73 000 m² de surfaces de bureaux et plus de 36 000 m² de surfaces logistiques sont actuellement en construction.

  • Indicateurs avancés de l’activité commerciale et développement

A fin 2019, le backlog Logement s’établit à 2 069,3 millions d’euros (HT), soit 18,4 mois d’activité. A la même date, Kaufman & Broad comptait 191 programmes de logements en cours de commercialisation, représentant 3 990 logements (203 programmes pour 3 781 logements fin 2018).

Le portefeuille foncier Logement représente 33 090 lots. Il est en progression de 9,9 % par rapport à celui de fin 2018 et correspond à plus de 4 années d’activité commerciale.

Au 1er trimestre 2020, le groupe prévoit de lancer 22 nouveaux programmes, dont 11 en Île-de-France représentant 883 lots et 11 en Régions représentant 742 lots.

A fin 2019, le backlog tertiaire s’élève à 475,6 millions d’euros.

  • Activité

Le chiffre d’affaires global s’établit à 1 472,2 millions d’euros (HT), en recul de 5,5 % par rapport à 2018.

Le chiffre d’affaires Logement s’élève à 1 334,0 millions d’euros (HT), contre 1 293,8 millions d’euros (HT) en 2018. Il représente 90,6 % du chiffre d’affaires du groupe. Le chiffre d'affaires de l’activité Appartements est en hausse de près de 1,0 % comparé à 2018 et s’établit  à  1 232,4 millions d’euros (HT). Le chiffre d’affaires de l’activité Maisons individuelles en village s’établit à 101,6 millions d’euros (HT) contre 73,0 millions d’euros (HT) en 2018.

Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s’établit à 130,4 millions d'euros (HT), à comparer à 254,2 millions

d’euros en 2018.

  • Eléments de rentabilité

La marge brute s’élève à 283,9 millions d’euros en 2019, à comparer à 300,0 millions d’euros en 2018. Le taux de marge brute s’établit à 19,3 %, stable par rapport à 2018 (19,3 %).

Les charges opérationnelles courantes s’élèvent à 155,1 millions d’euros (10,5 % du chiffre d’affaires),

contre 162,8 millions d’euros pour la même période en 2018 (10,4 % du chiffre d’affaires).

Le résultat opérationnel courant s’établit à 128,8 millions d’euros, à comparer à 137,2 millions d’euros

en 2018. Le taux de marge opérationnelle courante s’élève à 8,7 % contre 8,8 % en 2018.

L’EBIT ajusté du groupe s’élève à 139,2 millions d'euros en 2019, en repli de 6,5 % par rapport à 2018. La marge d'EBIT ajusté reste stable à 9,5 % (9,6% en 2018).

Le résultat net - part du groupe ressort à 76,3 millions d’euros contre 73,0 millions d’euros en 2018, en progression de 4,5 %.

  • Structure financière et liquidité

La dette brute s’établit à 152,1 millions d’euros, en baisse de 51,3 millions d’euros par rapport à fin 2018. Après prise en compte de la trésorerie active de 208,1 millions d’euros, la trésorerie nette ressort à 56,0 millions d’euros au 30 novembre 2019, en augmentation  de 6 millions  d’euros par  rapport  à fin 2018. Elle prend en compte les rachats d’actions effectués en 2019 pour un montant de 6,6 millions d’euros. La capacité financière s’élève à 458,1 millions d’euros (353,4 millions d’euros à fin 2018).

Le besoin en fonds de roulement de 151,5 millions d’euros, soit 10,3 % du chiffre d’affaires annuel, se compare à 110,8 millions d’euros à fin 2018 (7,1 % du chiffre d’affaires).

  • Dividendes

Le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires du 5 mai 2020 la mise en paiement d’un dividende de 2,50 € par action, en ligne avec le dividende versé au titre de 2018. Il sera également proposé à cette Assemblée Générale de donner aux actionnaires de Kaufman & Broad la faculté de percevoir ce dividende en numéraire, en actions ou en numéraire et en actions.

  • Gouvernance

Lors de la réunion du 29 janvier 2020 du Conseil d’Administration de Kaufman & Broad, Monsieur Frédéric Stévenin, membre du Comité Exécutif et du Comité d’Investissement de PAI partners, a exprimé le souhait de se démettre de son mandat d’administrateur qui expirait à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de 2020. Le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad a exprimé à Frédéric Stévenin ses plus vifs remerciements pour sa contribution au développement de l’entreprise tout au long des douze années de son mandat d’administrateur.

Sur proposition du Comité des Nominations et des Rémunérations, le Conseil a coopté le même jour Monsieur André Martinez en qualité d'administrateur. Il siègera au Conseil pour la durée du mandat de Monsieur Frédéric Stévenin restant à courir, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée Générale qui sera appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2020.

La prochaine Assemblée Générale annuelle des actionnaires, qui se tiendra le 5 mai 2020, sera invitée à ratifier cette cooptation conformément aux dispositions de l’article L225-24 du Code de commerce. Ancien  élève  d’HEC et  de l’IEP-Paris,  André  Martinez  a  notamment  été  Directeur  Général  de l’hôtellerie économique, puis membre du directoire du groupe Accor, Directeur et Chairman global lodging chez Morgan Stanley Real Estate de 2006 à 2009, Conseiller spécial auprès du ministre de l’Economie et des Finances, Pierre Moscovici et de la Ministre du Commerce Extérieur, Nicole Bricq puis, de 2015 à 2019 Président du Conseil d'Administration d’Icade. Depuis le 1er janvier 2020, André Martinez est membre du Conseil d’administration et président du Comité Stratégie et Investissements de la Société Nationale SNCF SA.

  • Perspectives 2020

Après un 1er semestre en retrait, le chiffre d’affaires de l’ensemble de l’exercice devrait rester stable par rapport à 2019. Le taux de marge brute devrait s’établir autour de 18,5 %3   et le taux d’EBIT entre 8,0 % et 8,5 %4, ces niveaux traduisant le retour à des marges normatives dans l’activité Tertiaire.

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